Ataúlfo y Enriqueta están pensando en arrendar un local comercial para destinarlo a la actividad de hostelería, si bien al respecto del mismo les surgen algunas dudas: ¿Quién paga las cuotas ordinarias de la Comunidad? ¿y las derramas?
– Pónganse cómodos y vayamos por partes, como diría Jack “el Destripador”.
Con respecto a la primera de las cuestiones planteadas, debemos estar a lo dispuesto en el contrato de arrendamiento, si en él se deduce que el arrendatario debe pagar el gasto relativo a las cuotas comunitarias ordinarias, es perfectamente legal repercutir dicho gasto ya que lo pactado en el contrato de arrendamiento entre las partes tiene fuerza de Ley.
¿Y qué ocurre con las derramas? ¿debe satisfacerlas el arrendatario? El artículo 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (en adelante LAU) dispone: “Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.”
De la propia redacción del citado artículo, sin perjuicio de mejor criterio, se desprende que, si el pacto se refiere a los gastos de Comunidad, habrá de entenderse referido a los gastos ordinarios, ya que, con arreglo a los criterios generales de interpretación, las partes habrán querido en la mayor parte de los casos a ceñirse a los gastos comunes de la Comunidad.
Por otra parte, debemos atender a la limitación que impone el artículo 20 en su inciso 2º que establece que, durante los tres primeros años de vigencia del contrato, sólo podrá incrementarse, por acuerdo de las partes, anualmente, y nunca en un porcentaje superior al doble de aquél en que pueda incrementarse la renta de conformidad con los establecido en el artículo 18.1 de la LAU , que dispone: “Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser revisada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará revisión de rentas a los contratos. En caso de pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de revisión de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se revisará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada revisión, tomando como mes de referencia para la revisión el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de revisión del contrato”). En consecuencia, si la subida de la Comunidad supera dicho límite, entendemos que la diferencia habrá de ser asumida por el propietario.
Por último, y en orden a lo anteriormente expuesto, indicamos que la Comunidad en ningún caso podrá reclamar al arrendatario estas cuotas, pues carece de acción directa con el inquilino, ya que con quién está ligada a estos efectos es con el legítimo propietario, titular registral de la finca. No obstante lo anterior, en virtud del contrato de arrendamiento firmado y siempre que en el mismo se recoja el pacto genérico entre arrendador y arrendatario a que se refiere el artículo 20 de la LAU, sí es posible la acción de repetición del propietario contra el inquilino en reclamación del importe correspondiente a dichas cuotas comunitarias.
